代建項目成本控制,真心太難

代建項目成本控制,真心太難

隨着建築行業管理模式的不斷創新,代建模式異軍突起,成爲政府投資項目的新寵。然而,這一模式在帶來便利的同時,也伴隨着成本控制的新挑戰。那麼,在代建模式下,如何巧妙控制政府投資項目的成本,實現效益最大化,是我們今天探討的主題。

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代建崛起:政府投資新航向

隨着經濟社會的快速發展和城市化進程的加速推進,政府投資項目在基礎設施建設、公共服務提升等領域扮演着越來越重要的角色。然而,傳統的政府投資項目管理模式往往存在着管理效率低下、資源浪費嚴重等問題,難以滿足現代項目管理的需求。在這一背景下,代建模式應運而生,成爲政府投資項目的新選擇。

代建模式是一種將項目實施階段的部分權利和責任轉移給專業代建單位的新型管理模式。在這種模式下,政府通過購買服務的方式與代建單位建立合作關係,由代建單位負責項目的全過程管理,包括項目策劃、設計、施工、驗收等各個環節。代建單位憑藉其豐富的管理經驗和專業技能,能夠有效提升項目的管理水平和實施效率,降低項目風險。

結合當下實際背景來看,代建模式的興起主要有以下幾個方面的原因:

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1、政策推動是代建模式得以廣泛應用的重要動力。近年來,國家不斷加大對政府投資項目的監管力度,推動項目管理模式的創新和改革。政府出臺了一系列相關政策文件,明確鼓勵採用代建模式等市場化方式來提高項目管理效率和質量。這些政策的實施爲代建模式的發展提供了有力的制度保障。

2、市場需求也是推動代建模式發展的重要因素。隨着城市化進程的加速和基礎設施建設的不斷推進,政府投資項目的規模和數量不斷增加。這些項目往往具有投資大、週期長、技術複雜等特點,對項目管理的要求也越來越高。傳統的政府投資項目管理模式已經難以適應這種變化,而代建模式則能夠更好地滿足市場需求,提供專業的項目管理服務。

3、技術進步也爲代建模式的發展提供了有力支持。隨着信息技術、大數據等現代科技手段的不斷髮展和應用,項目管理變得更加智能化、精細化。代建單位可以利用這些先進技術手段來提高項目管理效率和質量,實現項目全過程的可視化、可追溯化管理。這爲代建模式在政府投資項目中的應用提供了更加廣闊的空間和可能性。

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成本控制:代建模式的考驗

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在代建模式下,政府投資項目的成本控制面臨着前所未有的挑戰。這些挑戰主要源於代建單位與建設單位之間的權責關係、項目實施的複雜性以及市場環境的變化等多個方面。

1、從代建單位的角度來看,成本控制面臨的主要挑戰之一是缺乏內在動力。代建單位作爲第三方服務機構,其收益往往與項目總投資額掛鉤,以費率計取服務費。在這種情況下,代建單位可能會爲了追求更高的經濟收益而放鬆對成本的控制。此外,由於代建單位與建設單位之間存在信息不對稱和利益不一致的問題,代建單位可能會利用專業知識幫助建設單位完成不必要或不合理的簽證變更,從而增加項目成本。

2、從建設單位的角度來看,成本控制也面臨着諸多困難。一方面,建設單位在賦權邊界問題上往往存在模糊地帶,導致代建單位在項目管理中的權威無法得到保障。這使得代建單位在協調各參建單位、優化資源配置等方面難以發揮專業優勢,進而影響成本控制的效果。另一方面,建設單位在項目實施過程中可能會提出新的建設內容或修改設計方案等要求,這些變化往往會導致項目成本的增加。受建設單位強勢地位的影響,代建單位通常只能順應其要求,難以對成本控制進行有效把控。

3、從項目實施的複雜性來看,成本控制還面臨着簽證及變更頻繁的問題。政府投資項目涉及範圍廣、影響因素多且複雜,實際施工過程中難免會發生簽證及變更。這些變更不僅會增加項目的管理成本和時間成本,還可能引發一系列連鎖反應,導致項目成本失控。例如,某政府投資項目在施工過程中因地質條件變化導致基礎設計方案變更,進而引發了施工工藝、材料設備等一系列變更,最終使得項目成本大幅超出預算。

4、市場環境的變化也給成本控制帶來了不小的挑戰。隨着建築行業的不斷髮展和市場競爭的加劇,材料設備價格、人工費用等都在不斷上漲。這些變化使得原本合理的成本預算在項目實施過程中變得不再適用,給成本控制帶來了極大的困難。此外,政策法規的調整、環保要求的提高等外部因素也可能對項目成本產生重大影響。

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智控成本:五策並舉

在代建模式下,政府投資項目的成本控制需要從多個維度進行精細化操作。以下結合加強合同管理、嚴格工程變更、加強內部控制和推進內審發展四個方面,進一步總結並展開分析具體的成本控制策略。

一、加強合同管理,明確獎懲機制

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策略分析:合同是代建項目的基礎文件,加強合同管理是成本控制的關鍵一環。規範合同條款、細化合同內容以及明確雙方權責,可以從源頭上減少成本風險。同時,引入獎懲機制能夠激勵代建單位和建設單位更加關注成本控制,形成良好的成本控制氛圍。

具體舉措:

制定標準化的合同模板,明確工程範圍、工期、質量標準、付款方式等關鍵條款。

在合同中設立成本控制目標,並規定相應的獎勵和處罰措施。

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加強合同履行過程的監督,確保雙方嚴格按照合同約定執行。

案例:在某代建項目中,合同明確規定了成本控制目標和獎懲機制。代建單位通過優化設計方案和施工方法,成功將項目成本控制在目標範圍內,獲得了合同約定的獎勵。這不僅激發了代建單位的積極性,也爲後續項目的成本控制樹立了良好榜樣。

二、嚴格工程變更,健全成本管理機制

策略分析:工程變更是導致項目成本超支的常見原因之一。規範變更流程、評估變更必要性以及嚴控變更數量,可以有效避免不必要的成本增加。同時,對必須進行的工程變更進行提前確認和量價分析,可以確保變更的合理性和經濟性。

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具體舉措:

建立嚴格的工程變更審批流程,確保每項變更都經過充分評估和審覈。

對變更請求進行必要性分析,避免隨意變更帶來的成本浪費。

對批准的變更及時進行工程量及價款的確認,確保變更成本的可控性。

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案例:在某代建項目中,建設單位提出了一項設計變更請求。代建單位按照嚴格的變更審批流程進行了評估,認爲該變更對項目整體影響不大且成本增加有限,於是批准了該項變更。同時,代建單位及時與建設單位確認了變更工程量和價款,確保了變更成本的有效控制。

三、加強內部控制,建立成本管理體系

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策略分析:內部控制是代建項目成本控制的重要保障。從源頭控制設計管理、加強現場成本控制意識以及聚合專業力量進行實時把控,可以確保項目成本始終在可控範圍內。同時,建立成本管理體系可以實現全局性思維下的成本控制,提升成本控制的整體效能。

具體舉措:

加強設計階段的成本管理,優化設計方案以降低施工成本。

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提高現場管理人員的成本控制意識,減少施工過程中的浪費現象。

建立成本管理體系,明確各階段的成本控制目標和責任主體。

案例:在某代建項目中,代建單位從設計階段開始加強成本管理,通過優化設計方案降低了施工難度和成本。在施工過程中,現場管理人員嚴格控制材料使用和人工投入,減少了不必要的浪費。同時,代建單位建立了完善的成本管理體系,明確了各階段的成本控制目標和責任主體,確保了項目成本的有效控制。

四、推進內審發展,加強內審監督

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策略分析:內部審計在代建項目成本控制中發揮着重要的監督協調作用。建立規範化內審流程、提升內審工作監督水平可以強化成本管理的能效,確保項目管理的大方向正確。同時,通過內部審計可以發現成本控制中存在的問題和漏洞,及時採取補救措施以避免損失擴大。

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具體舉措:

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建立規範化的內部審計流程,明確審計目標、範圍和方法。

定期對項目成本進行內部審計,及時發現並糾正成本控制中的問題。

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加強內部審計結果的運用,對發現的問題進行整改和追責。

案例:在某代建項目中,代建單位建立了規範化的內部審計流程,並定期對項目成本進行審計。通過審計發現了一些成本控制不當的問題,如材料浪費、人工超支等。代建單位立即組織整改並追究了相關責任人的責任。這不僅及時糾正了成本控制中的問題,也爲後續項目的成本控制提供了寶貴經驗。

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五、動態化的成本監控與調整機制

策略分析:動態化的成本監控與調整機制是確保項目成本始終在可控範圍內的關鍵。通過建立定期的成本審查會議制度,對項目的實際成本進行覈算和分析,可以及時發現成本偏差,找出原因並進行鍼對性調整。這種機制不僅提高了成本控制的靈活性,也確保了成本控制的有效性。

具體舉措:

建立定期的成本審查會議制度,是動態化成本監控的基礎。

在這個制度下,項目的實際成本會定期進行覈算和分析,與預算成本進行對比。

一旦發現成本偏差,就需要立即組織專家團隊進行原因分析,並提出相應的成本控制措施。這種動態化的調整機制可以確保項目成本始終在預算範圍內。

案例:在某代建項目中,代建單位每月組織召開成本審查會議,對項目的成本情況進行詳細分析。在發現某一分項工程的實際成本超出預算時,代建單位立即組織專家團隊進行原因分析。經過深入調查和分析,發現是由於材料價格上漲和人工費用增加導致的成本超支。針對這個問題,代建單位及時與供應商和承包商進行談判,調整了材料採購和人工投入計劃,最終成功將成本控制在預算範圍內。

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小結

通過加強合同管理、嚴格工程變更、加強內部控制、推進內審發展以及建立動態化的成本監控與調整機制等精細化操作策略的應用和實施,代建模式下的政府投資項目可以實現更爲有效和可控的成本管理。這些策略不僅具有可操作性和可落地性,在實際項目中也能取得顯著成效。

來源:宏觀地產成本,本文已獲授權,對原作者表示感謝!

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今天,有不少網友諮詢365小編,很多人在瘋傳蕪湖房貸利率將下調到3.7%?這個消息到底是空穴來風?還是確有其事?爲此小編特地電話諮詢了多家銀行。

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目前小編從銀行相關人員得到的答覆是:蕪湖的首套房房貸利率確實有望會下調至3字頭,執行具體時間正在等待通知。

那麼目前蕪湖的房貸利率情況是什麼樣的呢?小編也進行了一番摸底(ps:如果最近辦理房貸的請注意哦,一定要隨時關注銀行發佈的房貸信息哦)

(統計數字來源於銀行網點及貸款客戶經理,貸款政策隨時會調整,且因客戶個人情況或有變動,僅供參考。統計時間1月15日)

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觀點網訊:1月30日,廣州市住房和城鄉建設局官微公佈,廣州市白雲區羅衝圍片區潭村、民科園片區大瀝村等14個城中村改造項目,成功獲得國家開發銀行與農業發展銀行的首批專項借款授信,總額達1426億元。

首批資金15億元已發放,將專項用於項目的前期準備、徵收補償、安置房建設及其配套設施等基礎性工作。羅衝圍片區城中村改造項目獲得了國家開發銀行的全國首筆1億元專項借款。

廣州市住房和城鄉建設局表示,自2023年7月國務院辦公廳印發《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》以來,國家陸續發佈支持超大特大城市積極穩步推進城中村改造的政策,廣州城中村改造迎來前所未有的機遇,邁進了新的發展階段。

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廣州新一輪城中村改造認真貫徹國家政策精神,突出公益性,堅持“依法徵收、淨地出讓”,充分發揮重點片區“引擎”作用。廣州白雲區羅衝圍片區是廣州市城中村改造四大重點片區之一。該片區緊鄰白雲站,普遍存在房屋質量差、公建配套設施缺乏、公共空間稀缺和交通網絡不發達等城市安全和社會治理問題。羅衝圍片區潭村城中村改造項目範圍147公頃,未來規劃總建設量272萬平方米,包括安置住宅64萬平方米、保障性住房11萬平方米。以潭村改造爲開端,羅衝圍片區首期四條城中村改造將依次展開。

今天,羅衝圍片區潭村城中村改造等項目獲得專項借款資金,標誌着在廣州“依法徵收、淨地出讓”城中村改造全面落地。未來,廣州將堅持“拆、治、興”的改造思路,堅持穩中求進工作總基調,以點帶面推動城中村改造,形成“先謀後動、動則必快、動則必成”的態勢,有效消除各類安全風險隱患,改善居住條件和生態環境,高效綜合利用土地資源,促進產業轉型升級。

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近期房地產政策的出臺呈現出多角度、多部門、更靈活、更積極的態勢。自2023年12月起,全國及一線城市的房地產政策頻率和力度呈現明顯擡升態勢,可大體分爲三個條線:其一,自上而下更加積極的處理供給端信用問題及衍生風險,包括住建部和金融監管總局牽頭建立城市層面房地產融資協調機制[1],央行和金融監管總局發佈金融支持租賃市場發展[2]、做好經營性物業貸管理[3]的通知;其二,自上而下“充分賦予城市房地產調控自主權”[4],隨後廣州[5]對限購做明顯調整(即較大戶型取消限購,其他類型住房用於租賃或出售的不計入限購套數認定),此前在12月一線城市已在限購、限貸方面做過一些積極調整;其三,在“三大工程”建設方面推進融資支持和具體實踐,包括12月PSL餘額淨增3500億元,媒體報道的城中村改造、保障房建設的城市範圍擴容[6],廣州發佈《城中村改造專項規劃》[7],深圳發佈《關於積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》[8]等。1月25日在國新辦金融服務經濟社會高質量發展新聞發佈會上,金融監管總局明確表態“房地產…對國民經濟具有重要影響…金融業責無旁貸,必須大力支持”,房地產政策開始出現更積極的轉變。

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一系列的政策調整在中短期內或視執行和跟進力度,在防範房企信用風險蔓延和平穩實體市場預期方面取得一定進展。從供給端來看,目前部分頭部的混合所有制及民營房企年內境內外公開債務到期壓力仍不小(例如,金地、萬科、龍湖、新城待兌付面值分別約爲186、290、137、70億元[9]),前述項目層面的融資協調機制和經營性物業貸安排如能充分落地,則有望在一定程度上緩解房企信用風險以及伴生的“保交樓”問題蔓延。中國房地產報在對城市房地產融資協調機制部署會的報道中提及“項目白名單盡職免責”這一關鍵信息,我們建議持續觀察該機制能否在一定程度上逆週期調節金融機構的過度風險厭惡傾向,並對此前融資相對緊張的部分房企有所側重。從需求端來看,考慮到城市房地產調控自主權的提升,繼廣州調整限購之後,我們預計接下來其他重點城市也將有所跟進,包括仍保留核心區限購的10個重點城市,仍高於最低首付比例標準的18個重點城市,一線城市或也有望視情況對部分區域的限購標準做一定程度的合理調整。但考慮到目前仍具備政策調整空間的城市已較爲有限,此前調整所取得的效果也多是局部性、階段性的,我們認爲相關政策或有望邊際略提振實體市場預期(例如,局部房價跌幅階段性略收窄),但或較難獨力從根本上推動量價有超季節性表現,仍須“三大工程”相關政策的協調配合。

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當前實體市場表現仍偏疲弱,對需求端更加直接有力的支持或是發揮前述一系列政策調整的積極作用、推動行業基本面產生根本性變化的關鍵。今年1月以來房地產行業基本面整體延續去年末的特徵,新房銷售量處於較低水平(1月前三週新房銷售較12月下降40%,同比下降37%),房價延續下跌趨勢但降幅略趨緩(1月中上旬北上廣杭二手房掛牌價環比下降0.9%,11月和12月同期環比跌幅分別爲-2.1%和-1.2%),僅二手房成交量仍處於較高水平(1月前三週二手房銷售較12月微降8%,同比增長25%)。實體市場表現是當前居民收入、價格、交樓等多方面預期偏弱的綜合客觀反映,我們認爲在需求端更爲強力的逆週期調節對於打破預期負循環至關重要,這方面“三大工程”建設(尤其是以貨幣/房票爲主要補償形式的城中村改造)或是當前較爲可行的舉措,儘快形成“三大工程”實物工作量也是金融監管總局在國新辦新聞發佈會上提出的明確要求,爲此或需要在制度層面針對其推進過程中的一些關鍵堵點予以疏通,例如如何引導補償預期和補償方式、如何籌措啓動資金和配套融資等。如果能在這方面積極施爲帶動預期好轉,則此前已出臺的一些僅階段性發揮作用的政策也可能對市場有進一步的積極影響,從而帶動行業有根本性變化。

房地產板塊短期或存在交易性機會,更持續的估值修復或須待“三大工程”建設落地預期顯著增強或量價表現邊際企穩等催化。本輪房地產下行週期持續時間較長,期間板塊表現多次因政策預期快速反彈、而後再因基本面表現缺乏支撐及房企信用風險演繹而繼續下行,近期房地產政策的頻密出臺或再次爲板塊帶來了短期的交易性機會。考慮到前述對常規需求支持政策空間的研判、去年一季度較高的銷售基數、及馬上臨近春節的銷售淡季,我們預計短期基本面層面或難給予較強支撐,但須持續關注“三大工程”建設落地方面的機制設計與地方實踐,如能帶動其落地預期顯著增強及進一步的基本面表現企穩,則板塊或將迎來更持續的估值修復,屆時“三大工程”概念股和均好型龍頭房企將有所受益,在此之前仍建議關注資產質量和盈利能力較穩健的優質紅利股。

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政策變化或基本面修復不及預期;房企信用加速惡化。

來源:中金點睛

香港高院下令中國恒大清盤 恐為大陸房市再掀風暴

作者:李昊 宋志達等

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北京通州區643套公租房啓動“快速配租” 面向四區家庭

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觀點網訊:1月29日消息,北京保障房中心有限公司近日發佈《燕保·馬駒橋家園等5個公租房項目643套房源開展“快速配租”》的公告。

与最大债权人谈判破裂 中国恒大今面临清盘聆讯

觀點新媒體獲悉,燕保·馬駒橋家園、璟秀欣苑、盛達嘉園、臺湖銀河灣(東區)、臺湖銀河灣(西區)等5個公租房項目是北京保障房中心有限公司產權的公租房項目,截至目前尚餘部分剩餘房源。

新聞中的法律/CFC逃命條款 四個思考

爲進一步提高分配效率,結合相關文件精神,經市住建委授權,將燕保·馬駒橋家園等5個公租房項目剩餘房源面向東城區、西城區、通州區、經開區保障性住房輪候家庭開展“快速配租”。

此次配租房源涉及5個公租房項目,房源共計643套。其中,大套型174套,中套型94套,小套型375套。

其中,燕保·馬駒橋家園、璟秀欣苑、盛達嘉園、臺湖銀河灣(東區)、臺湖銀河灣(西區)分別配租186套、108套、65套、213套、71套。租金標準方面,燕保·馬駒橋家園爲28元/㎡·月,其他四個項目均爲35元/㎡·月。項目均位於北京市通州區。

配租對象爲2023年12月31日(含)前通過“三審兩公示”程序獲得保障性住房資格,且尚未配租、配售的符合保障性住房申請條件的東城、西城、通州區、經開區保障性住房輪候家庭。

登記時間爲2024年1月29日10:00至2024年2月2日17:00。

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一名網友上網詢問如果與姊姊合買房屋好不好。圖爲房市示意圖。聯合報系資料照片/記者朱曼寧攝影

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與家人一起合購房屋究竟妥不妥當,有一名網友在臉書「買房知識家 A你的Q」貼文表示,自己姐姐提議合買房屋,但是姊姊已經有家庭在臺中市,自己租屋在新北市,如果要買房是以臺中市爲主,這樣好不好?

PO文的網友表示,自己42歲離婚有小孩,孩子高中了,而親姊姊與公婆同住,也希望原PO將來離開新北迴臺中家鄉。原PO自己手上有100萬,因此姐姐提議「她也拿100萬出來」合買房屋,這樣加起來剛好可以當房子的頭期款。但是原PO一方面擔心「自己已經有年紀了,回去家鄉不太可能有新的就業機會」,另一方面也怕談錢傷感情,很煩惱才上網提問。

不少網友看到貼文後表示千萬不要,「以過來人的經驗來說,持有、房租等問題,利益在前時,到時也可能撕破臉,不如買個符合自己預算的房子,產權簡單又清楚。」、「再怎麼好也不要合買….,親兄弟明算帳,人的自私在『錢』上很容易顯露出來,況且她還有家庭,這就不是妳和姐二個人的問題這麼簡單了。」、「不要!到時候會有陸陸續續想像不到的問題發生,反而兩姐妹的感情因此而變差。」、「再好的朋友、家人,談到錢,一定會出事⋯」。

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也有網友表示如果是當作投資就可以,「投資可以,要拿來住不建議。」、「買房若是在不好自住的地方,拿去置產出租也是可以的,這樣再怎麼不濟之後也是有房子。只是投資跟自住的眼光不太一樣,建議妳不熟的區域也要自己去研究,以免房價高漲時買房變數較大,之後不符合期待反而傷了姐妹感情」。

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